房紹坤
法學(xué)教授
吉林大學(xué)法學(xué)院
作者：房紹坤
來源：《政法論壇》2023年第3期
發(fā)布時(shí)間：2023-04-26 18:21:38
在民商法上，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為保護(hù)特定人的利益而設(shè)置的制度，以滿足其對(duì)標(biāo)的物的特殊需求。我國(guó)現(xiàn)行法所規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要包括：按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（《民法典》第３０５條、第３０６條、第７２６條）、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（《民法典》第７２６－７２８條）、有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（《公司法》第７１條、第７２條）、合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（《合伙企業(yè)法》第２３條、第４２條）等。這些優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只要具備法律所規(guī)定的條件，即告成立，因而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于法定權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能適用于特定法律關(guān)系，如買賣、互易等。此外，抵押財(cái)產(chǎn)償債時(shí)也可以適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃房屋合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“租賃房屋解釋”）第１５條規(guī)定：“出租人與抵押人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！睂?duì)于因贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生主體變化的法律關(guān)系并不產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)亦不發(fā)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱“物權(quán)解釋”）第９條規(guī)定：“共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外?！钡冢保硹l規(guī)定：“按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張依據(jù)民法典第三百零五條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。”
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在強(qiáng)制拍賣中能否適用，我國(guó)理論界雖然存在不同認(rèn)識(shí)，但我國(guó)立法與司法實(shí)踐均認(rèn)可之。從立法上看，《公司法》第７２條規(guī)定：“人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！薄逗匣锲髽I(yè)法》第４２條第２款規(guī)定：“人民法院強(qiáng)制執(zhí)行合伙人的財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知全體合伙人，其他合伙人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！睆乃痉▽?shí)踐來看，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔２０２０〕２１號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《拍賣規(guī)定》）第１１條、第１３條和《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋〔２０１６〕１８號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“網(wǎng)拍規(guī)定”）第１６條、第１９條、第２１條均承認(rèn)了強(qiáng)制拍賣中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用。
《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１２０條亦規(guī)定了強(qiáng)制拍賣中適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)則：“競(jìng)價(jià)過程中，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以與其他競(jìng)買人以相同的價(jià)格出價(jià)，沒有更高出價(jià)的，拍賣的不動(dòng)產(chǎn)由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得”（第１款）；“順位不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人以相同價(jià)格出價(jià)的，拍賣的不動(dòng)產(chǎn)由順位在先的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得。順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人以相同價(jià)格出價(jià)的，拍賣的不動(dòng)產(chǎn)由出價(jià)在先的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得”（第２款）。上述規(guī)定與《網(wǎng)拍規(guī)定》所設(shè)置的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則基本相同，但與實(shí)體法、《拍賣規(guī)定》則有所不同?！睹袷聫?qiáng)制執(zhí)行法（草案）》所設(shè)置的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使規(guī)則是否妥當(dāng)，值得討論。由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一項(xiàng)實(shí)體法上的權(quán)利，因此，強(qiáng)制執(zhí)行法在規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)以實(shí)體法規(guī)定為依據(jù)?！懊穹ǖ涞膶?shí)施要求其作為實(shí)體根據(jù)能夠在人們的現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)在地成為規(guī)范的根據(jù)。要成為實(shí)在的規(guī)范根據(jù)就必須在民事糾紛解決中能夠被現(xiàn)實(shí)地加以適用，成為活生生的實(shí)體判斷根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。”基于此，可以通過實(shí)體法關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定來檢視《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》關(guān)于強(qiáng)制拍賣中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用規(guī)則。同時(shí)，當(dāng)共有財(cái)產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的時(shí)，法院對(duì)其如何強(qiáng)制執(zhí)行，亦涉及《民法典》所設(shè)置的共有物處分規(guī)則。從《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》有關(guān)共有財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)定來看，其存在著與《民法典》相關(guān)規(guī)定不一致的地方，其妥當(dāng)性亦值得檢討。
在實(shí)體法上，權(quán)利之間存在順位是一種普遍現(xiàn)象，如擔(dān)保物權(quán)的順位。那么，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的順位應(yīng)如何確定呢？對(duì)此，可以區(qū)分種類相同和種類不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)分別進(jìn)行考察。
（一）種類相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間的順位
從實(shí)體法來看，在按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中，因共有人、股東、合伙人可能有多人，這就會(huì)發(fā)生權(quán)利順位問題。例如，《民法典》第３０６條第２款明確規(guī)定了兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的順位相同規(guī)則，《公司法》第７１條第３款亦確立了兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的順位相同規(guī)則?！逗匣锲髽I(yè)法》第２３條規(guī)定：“合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；但是，合伙協(xié)議另有約定的除外。”該條雖然沒有規(guī)定合伙企業(yè)中合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的順位，但在解釋上應(yīng)與《民法典》《公司法》作相同的理解，即合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)處于相同順位。同時(shí)，《民法典》在合伙合同中并沒有規(guī)定合伙人轉(zhuǎn)讓合伙份額時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，依體系解釋，因合伙財(cái)產(chǎn)為按份共有，故合伙人可以行使基于按份共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)處于相同順位。
這里需要討論的是，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否存在順位。對(duì)此，可以區(qū)分三種情況進(jìn)行討論。
１．?dāng)?shù)人共同承租的情形
在數(shù)人共同承租房屋時(shí)，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)如何認(rèn)定，理論上存在不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋由數(shù)人共同承租，每個(gè)承租人都可以單獨(dú)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并由出租人決定向哪一個(gè)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。按照這種觀點(diǎn)，數(shù)人共同承租時(shí)，每個(gè)承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且處于同等順位，但只能有一個(gè)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在數(shù)人共同承租的情況下，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)歸承租人共有，因此，如何行使權(quán)利是權(quán)利人的內(nèi)部事務(wù)，理應(yīng)由權(quán)利人協(xié)商解決，不能由出租人決定。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在數(shù)人共同承租的情形，只有部分承租人希望行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持，因?yàn)闊o論是數(shù)個(gè)承租人共同行使還是部分承租人行使，都有助于實(shí)現(xiàn)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)范目的。本文認(rèn)為，在數(shù)人共同承租房屋的情形下，屬于多人共同享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形態(tài)，故優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也只有一個(gè)，不會(huì)發(fā)生權(quán)利順位問題。在多人共同享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅有一個(gè)，其只能作為總體行使，不能分割行使。至于如何行使，應(yīng)由權(quán)利人按照共有（準(zhǔn)共有）類型進(jìn)行確定。對(duì)此，《德國(guó)民法典》第４７２條的規(guī)定可資借鑒：“優(yōu)先買受人為二人所共同享有的，它只能作為總體予以行使。優(yōu)先買受權(quán)對(duì)權(quán)利人之一來說已經(jīng)消滅，或其中一人不行使其權(quán)利的，其余權(quán)利人有權(quán)將優(yōu)先買受權(quán)作為總體行使。”
２．轉(zhuǎn)租的情形
關(guān)于轉(zhuǎn)租情形的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題，理論與實(shí)踐均有不同看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在轉(zhuǎn)租的情形下，應(yīng)當(dāng)賦予實(shí)際占有和租用房屋的次承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)檫@樣才能有效地發(fā)揮優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度保護(hù)承租人之生產(chǎn)、生活穩(wěn)定性的規(guī)范目的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在轉(zhuǎn)租的情況下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則有違合同的相對(duì)性。從司法實(shí)踐來看，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（京高法發(fā)〔２０１３〕４６號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“房屋租賃案件解答”）第３０條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，均不予支持?！北疚恼J(rèn)為，在轉(zhuǎn)租的情形下，應(yīng)區(qū)分合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租分別確定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體。在合法轉(zhuǎn)租的情況下，轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人發(fā)生效力，次承租人對(duì)租賃房屋享有實(shí)際占有、使用的權(quán)利，其于租賃房屋上的利益遠(yuǎn)高于承租人；同時(shí)，在合法轉(zhuǎn)租的情況下，也暗含著出租人與承租人之間存在一個(gè)默示的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓的合意，因此，次承租人應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而承租人不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。即使次承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人也不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)榫娃D(zhuǎn)租的租賃房屋而言，僅存在一個(gè)實(shí)際利用的租賃關(guān)系，優(yōu)先購(gòu)買的利益也只能存在一個(gè)。在非法轉(zhuǎn)租的情況下，轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不發(fā)生效力，次承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)當(dāng)無疑問。問題在于，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？根據(jù)《房屋租賃案件解答》的規(guī)定，在非法承租的情況下，承租人和次承租人都不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。本文認(rèn)為，這種認(rèn)識(shí)存在不妥。在非法轉(zhuǎn)租的情況下，盡管承租人的轉(zhuǎn)租行為沒有得到出租人的同意，但承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒有被否定的理由，因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定權(quán)利，承租人違約并不構(gòu)成喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法定事由。因此，只要出租人沒有解除租賃合同，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就不受影響。綜上，在轉(zhuǎn)租的情況下，不會(huì)發(fā)生承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)存，亦不存在順位問題。
３．承租部分房屋的情形
關(guān)于承租部分房屋中是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的復(fù)函》的規(guī)定，需要區(qū)分兩種情況確定：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。應(yīng)當(dāng)說，上述司法解釋整體上可資贊同，但其并沒有涉及承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否發(fā)生競(jìng)存問題。本文認(rèn)為，基于上述兩種情況，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否發(fā)生競(jìng)存，應(yīng)分別予以確定。就第一情況而言，當(dāng)承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，因承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅及于其承租的部分房屋，此時(shí)，若有多個(gè)承租人分別承租的，則會(huì)發(fā)生多個(gè)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但因各優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的對(duì)象不同，故多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間并不發(fā)生競(jìng)存的情況。當(dāng)承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則承租人對(duì)出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此時(shí)，若有多個(gè)承租人，則亦發(fā)生多個(gè)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且因各承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使對(duì)象是同一房屋，故多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間會(huì)發(fā)生競(jìng)存，其順位應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為平等。就第二種情況而言，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，承租人對(duì)出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此時(shí)，因這種情形只能發(fā)生在一個(gè)承租人身上，故只發(fā)生一個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不存在順位問題。
（二）種類不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間的順位
如上分析，種類相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在順位問題。那么，種類不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間是否存在順位問題呢？對(duì)此，《民法典》第７２６條規(guī)定，在出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人和按份共有人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且前者的順位劣于后者。這一規(guī)定表明，在不同種類的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間也存在順位問題?！睹袷聫?qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１２０條第２款前半句也明確規(guī)定：“順位不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人以相同價(jià)格出價(jià)的，拍賣的不動(dòng)產(chǎn)由順位在先的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得?！庇捎谠摋l并沒有明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體類型，而且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是實(shí)體法上的民事權(quán)利，故需要依據(jù)實(shí)體法規(guī)定來明確順位不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體類型。在實(shí)體法上，只有《民法典》第７２６條規(guī)定了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間的順位關(guān)系，故本文僅以該條規(guī)定為分析對(duì)象。
依據(jù)《民法典》第７２６條的規(guī)定，當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，但按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除外。該條規(guī)定來源于原《租賃房屋解釋》第２４條，即在出租人出賣租賃房屋時(shí)，若“房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的，則承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《民法典》只是將“房屋共有人”縮限為“房屋按份共有人”。關(guān)于《民法典》中有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，理論上存在較大的認(rèn)識(shí)分歧，形成了如下觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》第７２６條所規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不存在矛盾或沖突，因?yàn)榍罢呤菍?duì)共有物整體（租賃物）的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，后者是對(duì)共有物份額的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人出賣房屋份額時(shí)，而此時(shí)承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》第７２６條規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與第３０５條規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所針對(duì)的標(biāo)的物是不同的，兩者不會(huì)真正發(fā)生沖突。但僅從結(jié)果上看，確實(shí)是按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以行使。雖然按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不可能發(fā)生沖突，但若不賦予按份共有人在此種情形下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其對(duì)份額的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)際上就被排除了，因此，《民法典》第７２６條具有擴(kuò)展適用第３０５條按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效果。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃房屋為按份共有的，如出租人所占份額超過２／３，則其有權(quán)出賣房屋，此時(shí)為保護(hù)其他按份共有人的利益，應(yīng)當(dāng)賦予其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，在按份共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，因不涉及租賃房屋的整體轉(zhuǎn)讓，故承租人不能就共有房屋的共有份額主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是，在共有房屋整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，既可能基于共有人一致決而轉(zhuǎn)讓，也可能依據(jù)《民法典》第３０１條規(guī)定的份額多數(shù)決而轉(zhuǎn)讓。在基于份額多數(shù)決轉(zhuǎn)讓共有房屋時(shí)，為防止持多數(shù)份額的共有人利用優(yōu)勢(shì)地位損害少數(shù)共有人利益，不同意轉(zhuǎn)讓的共有人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。即使是同意轉(zhuǎn)讓的共有人，出于擺脫與他人共有、獨(dú)自取得房屋所有權(quán)的需要，從尊重共有人對(duì)共有物特殊地位、充分發(fā)揮物盡其用的效能考慮，也應(yīng)承認(rèn)其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第五種觀點(diǎn)認(rèn)為，在共有物出租后，按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額的，其他按份共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但承租人是否也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)區(qū)別兩種情形對(duì)待：如果是共有物整體不轉(zhuǎn)讓而僅轉(zhuǎn)讓份額的，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如果共有物實(shí)行補(bǔ)償分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人的，其他共有人和承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兩者發(fā)生沖突時(shí)，按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先。
上述觀點(diǎn)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)在于如何界定《民法典》第７２６條中按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的含義。在上述觀點(diǎn)中，第一、二種觀點(diǎn)實(shí)際上都將《民法典》第７２６條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)認(rèn)定為第３０５條規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因兩者產(chǎn)生的前提不同，故按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不存在競(jìng)存關(guān)系。但第二種觀點(diǎn)又承認(rèn)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是參照適用或擴(kuò)張適用的結(jié)果。第三、四種觀點(diǎn)承認(rèn)《民法典》第７２６條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，前者于出賣共有物整體時(shí)產(chǎn)生，而后者于出賣共有份額時(shí)產(chǎn)生，因此，在出租人出賣共有的租賃房屋時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，按份共有人也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；第五種觀點(diǎn)雖然是一種折衷的看法，但實(shí)際上也是在承認(rèn)《民法典》第７２６條和第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是兩種不同種類的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)上所進(jìn)行的分析。本文認(rèn)為，準(zhǔn)確理解《民法典》第７２６條規(guī)定的關(guān)鍵在于明確該條中“按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的含義，即該條所指的“按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”與第３０５條中所規(guī)定的“按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”是否為同一制度。針對(duì)上述爭(zhēng)論，本文持如下觀點(diǎn)：
第一，《民法典》第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生前提是共有人出賣共有份額，而非出賣共有物；而《民法典》第７２６條所規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生前提是出租人出賣租賃房屋，并非出租人作為共有人出賣共有份額。就此而言，《民法典》第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與第７２６條所規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生前提完全不同，這就決定了這兩種權(quán)利不可能同時(shí)產(chǎn)生。具體而言，如果出租人出賣租賃房屋的，則承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而按份共有人不享有《民法典》第３０５條規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如果按份共有人出賣租賃房屋的共有份額，則其他按份共有人享有《民法典》第３０５條規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而承租人不享有《民法典》第７２６條規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，將《民法典》第７２６條規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)擴(kuò)張適用于第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，顯然缺乏適用基礎(chǔ)，因這兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)完全不同。當(dāng)然，《民法典》第７２６條并沒有明確共有物整體出賣時(shí)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使規(guī)則，對(duì)此可以參照適用按份共有份額出賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)相關(guān)規(guī)則，因?yàn)檫@兩種規(guī)范所調(diào)整的法律關(guān)系與待適用案件事實(shí)所涉法律關(guān)系具有相似性但并非完全相同。
第二，正是由于《民法典》第３０５條規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生前提不同，在出租人出賣租賃房屋而承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，按份共有人不能行使《民法典》第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，若認(rèn)為《民法典》第７２６條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就是第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則似乎是法律規(guī)定出現(xiàn)了問題。但是，若作這種理解顯然缺乏解釋力。在共有物的處分規(guī)則上，《民法典》第３０１條設(shè)置的基本規(guī)則是：共同共有物處分的一致決規(guī)則和按份共有物處分的份額多數(shù)決規(guī)則。在后者情形中，若同意處分共有物達(dá)到了份額多數(shù)決規(guī)則的條件，則即使占少數(shù)份額的共有人不同意處分共有物，亦不能阻止共有物的處分。此時(shí)，占少數(shù)份額的按份共有人不同意出賣共有物，表明其仍愿意保有共有物的所有權(quán)。出于這種特殊的價(jià)值考量，若賦予這類共有人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，既有利于滿足其特殊需求，又有利于更好地發(fā)揮共有物的效用?？梢?，在租賃房屋為按份共有房屋時(shí)，若共有人按份額多數(shù)決規(guī)則進(jìn)行出賣的，在承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，按份共有人也可以享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是，這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非《民法典》第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而是另一種獨(dú)立的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。據(jù)此可知，《民法典》第３０５條和第７２６條分別創(chuàng)設(shè)了兩種不同類型的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖名稱相同，但產(chǎn)生條件不同。從立法例上看，出賣共有物時(shí)共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也有先例。例如，《巴西民法典》第１３２２條規(guī)定：“當(dāng)物是不可分割的物時(shí)，且共有人不愿意對(duì)其他人進(jìn)行賠償?shù)姆椒▽⒋宋飭为?dú)地判給他們中的一個(gè)人時(shí)，應(yīng)將該物出售并平分其價(jià)值。在出售時(shí)，在報(bào)價(jià)相同的情況下，共有人相對(duì)外人享有優(yōu)先權(quán)?！薄叭绻灿腥酥袥]有對(duì)共有物進(jìn)行了改良并且所有共有人都享有同樣的份額，首先在外人中拍賣，然后在把標(biāo)的物判給出價(jià)最高者之前在共有人中拍賣，以圖實(shí)現(xiàn)把此物判給最終的最高出價(jià)人的目的，但同等條件下，共有人優(yōu)于外人。”按照這種規(guī)定，在共有物分割時(shí)，若其為不可分物，則應(yīng)采取變價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行分割，而且允許共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，原“民法”并無此種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定。對(duì)此，王澤鑒教授曾指出，從理論上說，法律既然允許部分按份共有人得徑行出賣共有物，就理應(yīng)賦予其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只有這樣才能適當(dāng)平衡當(dāng)事人之間的利益。這是因?yàn)?，部分按份共有人出賣共有物實(shí)質(zhì)上是出賣自己的應(yīng)有部分及其他共有人的應(yīng)有部分，此時(shí)其他共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，實(shí)與購(gòu)買處分者的應(yīng)有部分無異。因此，為保護(hù)其他共有人的利益兼貫徹立法上的價(jià)值判斷，應(yīng)類推適用共有份額出賣時(shí)的按份共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定。蘇永欽教授主張立法上應(yīng)增設(shè)這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，主要理由在于，這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不僅可以使共有物找到最佳的利用者，不至造成太高的調(diào)整成本，又有利于維持共有人對(duì)共有物的精神價(jià)值。在學(xué)者建議下，２００９年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”物權(quán)編修訂時(shí)，于第８２４條第７項(xiàng)中增設(shè)了這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：“變賣共有物時(shí)，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優(yōu)先承買之權(quán)，有二人以上愿優(yōu)先承買者，以抽簽定之?！逼淞⒎ɡ碛蔀椋骸笆构灿腥巳阅芾^續(xù)其投資規(guī)劃，維持共有物的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧共有人對(duì)共有物的特殊感情?！?/span>
第三，按照第五種觀點(diǎn)，在共有物實(shí)行補(bǔ)償分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人時(shí)，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)會(huì)發(fā)生沖突。本文認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷。一方面，補(bǔ)償分割既適用于按份共有物，也適用共同共有物。若在補(bǔ)償分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人時(shí)，按份共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共同共有人也應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但《民法典》第７２６條顯然并沒有規(guī)定共同共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另一方面，共有物的補(bǔ)償分割實(shí)際上是取得共有物的共有人用金錢補(bǔ)償其他共有人，這相當(dāng)于其他共有人將共有份額出賣于取得共有物的共有人，在性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為共有人內(nèi)部的共有份額轉(zhuǎn)讓。按照《物權(quán)解釋》第１３條的規(guī)定，除共有人另有約定外，按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額的，其他按份共有人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。可見，在補(bǔ)償分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人的情況下，其他共有人并不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此時(shí)，承租人亦不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)槌鲎馊瞬]有發(fā)生變化，只是由共同所有變?yōu)閱我凰?。如果承租人可以行使?yōu)先購(gòu)買權(quán)，則就不會(huì)發(fā)生補(bǔ)償分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人的情形了。當(dāng)然，在共有物變價(jià)分割的情況下，因共有物是向第三人出賣，故此時(shí)可以產(chǎn)生按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若該共有物為租賃房屋的，承租人也會(huì)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第四，既然《民法典》第７２６條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非第３０５條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么第７２６條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢？對(duì)此，理論上存在兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在按份共有中，共有物的處分實(shí)行份額多數(shù)決規(guī)則，在按照這種規(guī)則出賣共有物時(shí)，不同意出賣的共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而同意出賣的共有人則不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，無論是不同意出賣共有物的共有人，還是同意出賣共有物的共有人，均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。本文贊同第一種觀點(diǎn)，理由在于：其一，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律針對(duì)特定主體所設(shè)計(jì)的一種特殊制度，其目的是為了保護(hù)特定的弱勢(shì)主體的利益。例如，在房屋租賃關(guān)系中，承租人相對(duì)于出租人而言，屬于處于弱勢(shì)地位的一方；在按份共有中，占少數(shù)份額的共有人相對(duì)于占多數(shù)份額的共有人，屬于處于弱勢(shì)地位的一方。既然如此，按份共有人按照份額多數(shù)決規(guī)則同意轉(zhuǎn)讓共有物的，就表明其沒有繼續(xù)保持對(duì)共有物所有權(quán)的意愿，法律也就無須再賦予其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而對(duì)于占少數(shù)份額的共有人則有給予保護(hù)的必要。其二，盡管按份共有物的處分實(shí)行份額多數(shù)決規(guī)則，但亦存在按份共有人一致同意處分共有物的情形。此時(shí)，若允許同意出賣共有物的按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則有可能會(huì)形成所有的共有人在同意出賣共有物后又都按份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)從而又回歸至原按份共有的狀態(tài)，這顯然是多此一舉，毫無意義。其三，按照原《租賃房屋解釋》第２４條規(guī)定，“房屋共有人”優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這里的“房屋共有人”在解釋上可以理解為既包括房屋按份共有人，也包括房屋共同共有人。但《民法典》第７２６條將“房屋共有人”限縮為“房屋按份共有人”，排除了“房屋共同共有人”。這說明，在共同共有人一致同意出賣共有物時(shí)，共有人不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同理，在按照份額多數(shù)決規(guī)則出賣按份共有物時(shí)，同意出賣的按份共有人也不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
在強(qiáng)制拍賣中，按份共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)均得適用。強(qiáng)制拍賣中如何適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《公司法》《合伙企業(yè)法》并沒有規(guī)定，《拍賣規(guī)定》《網(wǎng)拍規(guī)定》作了規(guī)定。《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１２０條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使規(guī)則作了規(guī)定，而其他財(cái)產(chǎn)拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以適用不動(dòng)產(chǎn)拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則（第１４７條、第１６０條、第１６７條），但合理性存在疑問。因不動(dòng)產(chǎn)拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要涉及按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故本文主要以這兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為分析對(duì)象，且主要從拍賣規(guī)則角度進(jìn)行討論。
（一）順位不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在強(qiáng)制拍賣中的適用規(guī)則
如前所述，《民法典》中存在著順位不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同時(shí)，這兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅適用于按份共有的租賃房屋出賣的情形，其他情形并不適用。因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定的實(shí)體性權(quán)利，故強(qiáng)制執(zhí)行法有關(guān)拍賣中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)以《民法典》的規(guī)定為依據(jù)。
那么，在租賃房屋拍賣中，是否存在《民法典》第７２６條所規(guī)定的兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)存的情況呢？對(duì)此，可以從兩個(gè)方面分析。
１．按份共有房屋的拍賣
在房屋為按份共有的情況下，被執(zhí)行人為某一共有人，且申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)該共有人取得了執(zhí)行依據(jù)的，則法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人在按份共有中的共有份額進(jìn)行拍賣，但無權(quán)對(duì)按份共有物進(jìn)行拍賣。這是因?yàn)?，在申?qǐng)執(zhí)行人僅對(duì)部分共有人取得執(zhí)行依據(jù)的情況下，法院對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，就等于讓不負(fù)擔(dān)債務(wù)的其他共有人承擔(dān)了債務(wù)，這不僅不符合強(qiáng)制執(zhí)行法理，也不能用執(zhí)行力擴(kuò)張加以解釋。對(duì)此，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１６８條規(guī)定：“被執(zhí)行人與他人按份共有財(cái)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行被執(zhí)行人所占份額。共有財(cái)產(chǎn)便于實(shí)物分割，且實(shí)物分割不減損其價(jià)值的，人民法院可以直接執(zhí)行分割后屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)?！边@一規(guī)定是可取的，符合按份共有規(guī)則。但是，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１７１條第１款又規(guī)定：“符合《中華人民共和國(guó)民法典》第３０１條規(guī)定情形的，人民法院可以直接變價(jià)按份共有財(cái)產(chǎn)?！北疚恼J(rèn)為，如果法院可以直接變價(jià)按份共有財(cái)產(chǎn)，就意味著按份共有財(cái)產(chǎn)就是被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，全部按份共有人就是被執(zhí)行人，這顯然不妥，因?yàn)橹挥斜粓?zhí)行人的共有份額才是被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，依據(jù)《民法典》第３０１條的規(guī)定，按份共有財(cái)產(chǎn)的處分實(shí)行份額多數(shù)決規(guī)則。因此，即使按照份額多數(shù)決規(guī)則處分按份共有財(cái)產(chǎn)，這也是共有人之間對(duì)按份共有財(cái)產(chǎn)的處理，何來法院“直接變價(jià)”！若如此，也就等于法院直接消滅了按份共有關(guān)系，這存在違背按份共有人意愿之嫌。因此，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１７１條第１款并不妥當(dāng)，建議刪除。同時(shí)，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１７１條第２款和第３款在規(guī)定按份共有財(cái)產(chǎn)分割時(shí)都使用了共有人“協(xié)商一致”的表述，這與《民法典》第３０１條規(guī)定的按份共有財(cái)產(chǎn)處分的份額多數(shù)決規(guī)則不符。按照份額多數(shù)決規(guī)則，按份共有財(cái)產(chǎn)的處分無須共有人“協(xié)商一致”。對(duì)此，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１７１條第２款和第３款應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》關(guān)于共有財(cái)產(chǎn)分割的規(guī)定進(jìn)行修改，具體為：第２款中“當(dāng)事人和其他按份共有人可以協(xié)商確定分割方式。協(xié)商一致的，人民法院按照協(xié)議內(nèi)容，分別處理”可以修改為“當(dāng)事人和其他按份共有人依據(jù)《民法典》第３０１條、第３０４條規(guī)定分割共有財(cái)產(chǎn)的，根據(jù)分割方式，分別處理”，其他內(nèi)容保持不變；第３款中“當(dāng)事人和其他按份共有人不能協(xié)商一致的，被執(zhí)行人和其他按份共有人可以申請(qǐng)人民法院分割”可以修改為“當(dāng)事人和其他按份共有人不能依據(jù)《民法典》第３０１條、第３０４條規(guī)定分割共有財(cái)產(chǎn)的，被執(zhí)行人和其他按份共有人可以申請(qǐng)人民法院分割”。值得討論的是，該款中“被執(zhí)行人怠于申請(qǐng)分割，影響執(zhí)行債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，申請(qǐng)執(zhí)行人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位被執(zhí)行人申請(qǐng)分割”的規(guī)定是否合理，即應(yīng)否賦予申請(qǐng)執(zhí)行人以代位請(qǐng)求分割共有物的權(quán)利。本文認(rèn)為，對(duì)按份共有人的個(gè)人債務(wù)而言，法院只能執(zhí)行其共有份額，而該份額的執(zhí)行與共有物的分割無關(guān)。即使被執(zhí)行人不申請(qǐng)分割共有物，其共有份額仍可執(zhí)行，不會(huì)影響執(zhí)行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)?？梢?，賦予申請(qǐng)執(zhí)行人以代位請(qǐng)求分割共有物的權(quán)利似乎沒有必要，也與按份共有的屬性不符。因此，該規(guī)定可以刪除。
由于只有被執(zhí)行人的共有份額才是被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，故在拍賣被執(zhí)行人的共有份額時(shí)，其他按份共有人享有《民法典》第３０５條規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但不享有第７２６條所規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而承租人也不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果債務(wù)人為全體按份共有人，且申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)全體共有人取得了執(zhí)行依據(jù)，則法院有權(quán)對(duì)共有物進(jìn)行拍賣。此時(shí)，從法律規(guī)定來說，按份共有人得行使《民法典》第７２６條的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人亦可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
２．共同共有房屋的拍賣
在房屋為共同共有的情況下，若需要對(duì)共有房屋進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，應(yīng)當(dāng)對(duì)共同共有人取得執(zhí)行依據(jù)。對(duì)此，在德國(guó)強(qiáng)制執(zhí)行法上，對(duì)于夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，需要區(qū)分配偶一方管理財(cái)產(chǎn)還是雙方共同管理財(cái)產(chǎn)兩種不同情形。在共同共有財(cái)產(chǎn)由配偶一方單獨(dú)管理的情況下，執(zhí)行依據(jù)以向該方作出為必要和已足；而在共同共有財(cái)產(chǎn)由配偶雙方共同管理的情況下，執(zhí)行依據(jù)必須向雙方作出。在德國(guó)的民事合伙上，合伙財(cái)產(chǎn)為合伙人共同共有（《德國(guó)民法典》第７１８條、第７１９條）。因此，對(duì)合伙財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行最終僅取決于，債權(quán)人是否針對(duì)所有合伙人取得執(zhí)行依據(jù)，或者針對(duì)全體合伙人取得多項(xiàng)同等的執(zhí)行依據(jù)。也就說，若是合伙人的共同共有債務(wù)，債權(quán)人需要一項(xiàng)針對(duì)所有合伙人的執(zhí)行依據(jù)；若是對(duì)單個(gè)合伙人的連帶債務(wù)責(zé)任，債權(quán)人只取得針對(duì)一個(gè)合伙人的執(zhí)行依據(jù)，債權(quán)人可以申請(qǐng)?jiān)摵匣锶说摹昂匣镆酝狻钡呢?cái)產(chǎn)或者合伙份額；若債權(quán)人針對(duì)所有合伙人獲得一項(xiàng)或多項(xiàng)文義上相同的執(zhí)行依據(jù)，則債權(quán)人可以基于一項(xiàng)與合伙毫不相關(guān)的債務(wù)申請(qǐng)執(zhí)行合伙財(cái)產(chǎn)?？梢?，對(duì)于共同共有財(cái)產(chǎn)，若債權(quán)人僅對(duì)其中某一共有人取得了執(zhí)行依據(jù)，則不得申請(qǐng)對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行。例如，執(zhí)行依據(jù)只確定夫妻中一方為債務(wù)人，則只能認(rèn)定存在夫妻個(gè)人債務(wù)，不能就此對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。有學(xué)者認(rèn)為，在執(zhí)行依據(jù)只確定夫妻個(gè)人債務(wù)的情況下，執(zhí)行力可以擴(kuò)張至夫妻共同債務(wù)中的配偶，于執(zhí)行中可以追加另一方為被執(zhí)行人，強(qiáng)制執(zhí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)。從有利于強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)現(xiàn)角度看，這種觀點(diǎn)似乎有一定道理，但卻有違實(shí)體法與程序法的規(guī)定。第一，《民法典》第３條明確規(guī)定：“民事主體的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯?！边@種“不得侵犯”，既包括訴訟程序外的“任何組織或個(gè)人不得侵犯”，也包括訴訟程序中的“任何組織或者個(gè)人不得侵犯”。如果將判決的既判力任意擴(kuò)張到未參加訴訟程序的案外人，就等于法院通過追加被執(zhí)行人的方式侵犯了案外人的合法權(quán)益，這顯然違反了《民法典》第３條所規(guī)定的保護(hù)民事合法權(quán)益的基本原則。第二，追加未參加訴訟的案外共同共有人作為被執(zhí)行人，違反了責(zé)任自負(fù)的法治原則。按責(zé)任自負(fù)原則，只有行為人才能對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，并以自己的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。在共同共有中，雖然共同共有人之間的權(quán)利沒有份額之分，但并不表明共有人對(duì)其他共有人的個(gè)人行為就要承擔(dān)責(zé)任。若追加未參加訴訟的案外共同共有人作為被執(zhí)行人，顯然是讓該共有人對(duì)他人的行為負(fù)責(zé)，有違公平正義的司法理念。第三，在《民法典》已經(jīng)明確界分夫妻共同債務(wù)與夫妻個(gè)人債務(wù)的背景下，任意以夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償夫妻個(gè)人債務(wù)，明顯違反了《民法典》作為基礎(chǔ)性法律的規(guī)定。第四，在民事審判中，法院的判決不能超出當(dāng)事人的請(qǐng)求范圍，據(jù)此進(jìn)行的強(qiáng)制執(zhí)行當(dāng)然也不能超出該范疇。因此，在未經(jīng)依法審判的情況下，不能將作為案外人的共同共有人追加為被執(zhí)行人，從而對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，而只能執(zhí)行被執(zhí)行人經(jīng)共同共有物分割后所取得的財(cái)產(chǎn)份額。
當(dāng)然，無論如何，在強(qiáng)制拍賣的房屋為共同共有時(shí)，共有人都不能取得《民法典》第７２６條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但若該房屋為租賃房屋的，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不受影響。據(jù)此，在強(qiáng)制拍賣共同共有房屋時(shí)，不會(huì)出現(xiàn)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)存的情況。
在此，還有必要討論《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１７２條和第１７３條的合理性。首先，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１７２條規(guī)定：“被執(zhí)行人個(gè)人財(cái)產(chǎn)不足以清償執(zhí)行依據(jù)確定的個(gè)人債務(wù)的，人民法院可以執(zhí)行其與他人的共同共有財(cái)產(chǎn)?！北疚恼J(rèn)為，該規(guī)定有所不妥，主要理由在于，只有基于共同關(guān)系或共同共有財(cái)產(chǎn)發(fā)生的債務(wù)，才能以共同共有財(cái)產(chǎn)清償，且須獲得對(duì)全體共有人的執(zhí)行依據(jù)。在僅對(duì)部分共同共有人獲得執(zhí)行依據(jù)的情況下，就直接執(zhí)行共同共有財(cái)產(chǎn)，等于變相追加被執(zhí)行人，違反了審執(zhí)分離原則。同時(shí)，由于《民法典》并沒有賦予共同共有人在出賣共有物時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，作為非債務(wù)人的共同共有人的合法權(quán)益顯然得不到保護(hù)。其次，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１７３條規(guī)定：“人民法院查封被執(zhí)行人與他人的共同共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知被執(zhí)行人和共有人”（第１款）；“共有人在收到通知之日起十五日內(nèi)，與被執(zhí)行人協(xié)議分割并經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)可的，人民法院可以依據(jù)本法第一百七十一條第二款規(guī)定處理”（第２款）；“未在前款規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商一致的，人民法院可以處置共同共有財(cái)產(chǎn)。所得執(zhí)行款按照被執(zhí)行人和共有人出資額占比進(jìn)行分配；不能確定出資額的，等額均分”（第３款）。從這三款的內(nèi)容來看，第３款的規(guī)定顯然存在問題，主要體現(xiàn)如下三個(gè)方面：其一，在共同共有人不能一致決的情況下，法院就直接處置共同共有財(cái)產(chǎn)予以強(qiáng)制執(zhí)行，存在與第１７２條同樣的不合理性。其二，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)并沒有份額之分，既然如此，何來“所得執(zhí)行款按照被執(zhí)行人和共有人出資額占比進(jìn)行分配”？其三，依據(jù)《民法典》第３０３條的規(guī)定，對(duì)于共同共有財(cái)產(chǎn)，只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)，共有人才可以請(qǐng)求分割；而第１７３條第３款規(guī)定，在共有人不能一致決的情況下，由“人民法院直接處置共同共有財(cái)產(chǎn)”。這就意味著，法院可以強(qiáng)制分割共同共有財(cái)產(chǎn)，這與《民法典》第３０３條規(guī)定有所不符。
綜上，本文建議，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》有關(guān)共同共有財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行條款應(yīng)當(dāng)重新設(shè)計(jì)，具體可以考慮作如下規(guī)定：“因共同關(guān)系或者共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的連帶債務(wù)，申請(qǐng)執(zhí)行人取得對(duì)于全部共有人執(zhí)行依據(jù)的，可以強(qiáng)制執(zhí)行共同共有財(cái)產(chǎn)。執(zhí)行依據(jù)確定的共同共有人的個(gè)人債務(wù)，申請(qǐng)執(zhí)行人可以請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行該共有人經(jīng)分割而取得的共有財(cái)產(chǎn)的份額?！边@里的分割依據(jù)為《民法典》第３０３條，即“共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要時(shí)可以請(qǐng)求分割”。就是說，在強(qiáng)制執(zhí)行中，如涉及到共同共有財(cái)產(chǎn)的，可以認(rèn)為存在《民法典》第３０１條所規(guī)定的“重大理由”，依此，共同共有人有權(quán)請(qǐng)求分割共同共有財(cái)產(chǎn)。至于分割方法，可以是協(xié)議分割，也可以是裁判分割，但協(xié)議分割不得損害申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。若分割協(xié)議存在損害申請(qǐng)執(zhí)行人利益的，申請(qǐng)執(zhí)行人有權(quán)依《民法典》關(guān)于債權(quán)人撤銷權(quán)的規(guī)定請(qǐng)求撤銷。比較兩種分割方法，從保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的利益及訴訟效益角度考量，裁判分割較之協(xié)議分割是更優(yōu)選擇。
（二）順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在強(qiáng)制拍賣中的適用規(guī)則
如前所述，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)會(huì)產(chǎn)生競(jìng)存的情形。此時(shí)，權(quán)利人之間在拍賣中應(yīng)如何行使權(quán)利呢？對(duì)此，涉及如下三個(gè)問題需要討論。
１．順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之權(quán)利人
在強(qiáng)制拍賣中，如果存在順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)如何確定權(quán)利人的范圍呢？一般地說，在強(qiáng)制拍賣按份共有份額、有限責(zé)任公司股東股權(quán)、合伙份額時(shí)，其他的按份共有人、股東、合伙人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而被執(zhí)行人不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，《日本強(qiáng)制執(zhí)行法》第６８條規(guī)定，在強(qiáng)制拍賣中，“債務(wù)人不能提出買受申請(qǐng)”。這種規(guī)定的理由在于：第一，如果債務(wù)人成為買受人，當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行人未通過該不動(dòng)產(chǎn)拍賣獲得全額清償時(shí)，還可以對(duì)同一標(biāo)的物再實(shí)施一次不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行，這會(huì)使得程序變得繁瑣；第二，如果被執(zhí)行人有買受的資力，則應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人清償；第三，如果被執(zhí)行人不繳納拍賣款也會(huì)造成阻礙，使程序復(fù)雜化。本文認(rèn)為，日本法的規(guī)定值得我國(guó)借鑒。問題在于，在強(qiáng)制拍賣按份共有的租賃房屋時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的范圍應(yīng)如何確定。如前所述，在出租人自愿出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)賦予不同意出賣的按份共有人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但在強(qiáng)制拍賣中并不存在共有人的意愿，故無法依此確定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人。本文認(rèn)為，在強(qiáng)制拍賣按份共有的租賃房屋時(shí)，無論按份共有人對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的形式如何，因?qū)?nèi)都要承擔(dān)按份責(zé)任，此時(shí)，從按份共有人的法律地位上說，他們既是債務(wù)人，也是債權(quán)人，故宜認(rèn)定全部按份共有人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
應(yīng)注意的是，如果作為被執(zhí)行人的按份共有人有資金用于購(gòu)買共有物，其就有資金用于清償債務(wù)。在這種情況下，強(qiáng)制拍賣似無必要。但是，每個(gè)執(zhí)行案件的情況各不相同，有的被執(zhí)行人在強(qiáng)制拍賣程序啟動(dòng)后才獲得資金，有的被執(zhí)行人隱瞞資金而法院沒有查明。此時(shí)，被執(zhí)行人是否有權(quán)申請(qǐng)終止強(qiáng)制拍賣程序改以資金清償債務(wù)？或者法院是否應(yīng)當(dāng)終止強(qiáng)制拍賣程序？本文認(rèn)為，在上述情況下，應(yīng)當(dāng)賦予法院以裁量權(quán)，由法院根據(jù)案件實(shí)際情況，依據(jù)有利于實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制執(zhí)行的原則，決定是否繼續(xù)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣程序。
２．強(qiáng)制拍賣中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)買規(guī)則
在強(qiáng)制拍賣中，無論優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人為一人或數(shù)人，都存在如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題。關(guān)于這個(gè)問題，現(xiàn)行法并沒有明確規(guī)定，僅有相關(guān)司法解釋有所涉及。依據(jù)《拍賣規(guī)定》第１６條第１款規(guī)定，拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人；《網(wǎng)拍規(guī)定》第２１條第１款規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人參與競(jìng)買的，可以與其他競(jìng)買人以相同的價(jià)格出價(jià)，沒有更高出價(jià)的，拍賣財(cái)產(chǎn)由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得?？梢姡鲜鏊痉ń忉尵_定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人參加拍賣的“跟價(jià)法”。在“跟價(jià)法”中，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人需要在拍賣中不斷跟進(jìn)最高價(jià)，而在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人跟進(jìn)最高價(jià)后，其他競(jìng)買人仍可以出更高的價(jià)格。只有在其他競(jìng)買人不再提出更高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人才能以最后的最高價(jià)拍得拍賣物。在拍賣中，還有另外一種方法即“詢價(jià)法”。在“詢價(jià)法”中，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在拍賣過程中，無須參與競(jìng)拍，而是等待拍賣結(jié)束確定最高價(jià)后，由拍賣人詢問優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否愿意以最高價(jià)購(gòu)買。對(duì)此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人有兩種選擇：一是不同意購(gòu)買，則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二是同意購(gòu)買，則競(jìng)得拍賣物。本文認(rèn)為，比較而言，“跟價(jià)法”比“詢價(jià)法”更有利于協(xié)調(diào)競(jìng)買人之間的利益。因?yàn)樵凇案鷥r(jià)法”中，其他競(jìng)買人還存在繼續(xù)叫價(jià)的機(jī)會(huì)，但“詢價(jià)法”則使其他競(jìng)買人喪失了這種機(jī)會(huì)?！睹袷聫?qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１２０條第１款沿用司法解釋確立的“跟進(jìn)法”，這是合適的選擇。
３．強(qiáng)制拍賣中順位相同優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)買方法
在強(qiáng)制拍賣中，如果存在順位相同的數(shù)個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，他們應(yīng)當(dāng)如何行使權(quán)利，立法例上有不同的規(guī)定。有的立法采取“最先出價(jià)法”，如按照法國(guó)司法判例，拍賣中最先作出替代聲明的共有人，惟一成為替代拍賣得標(biāo)人的財(cái)產(chǎn)取得人。有的立法采取“比例購(gòu)買法”，如《葡萄牙民法典》第１４０９條第３項(xiàng)規(guī)定：如有兩名以上行使優(yōu)先權(quán)之人，則被轉(zhuǎn)讓之份額按各人所占之份額比例確定；有的立法分別采取改良最多法與份額最多法，如《巴西民法典》第１３２２條規(guī)定，有兩個(gè)以上優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的，在共有人之間，對(duì)共有物改良最多之人享有優(yōu)先權(quán)，如無此等之人，擁有最大份額之人享有優(yōu)先權(quán)。
在我國(guó)，實(shí)體法采取了“比例購(gòu)買法”。例如，《民法典》第３０６條第２款規(guī)定，兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《公司法》第７１條第３款規(guī)定，兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。可見，在順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)均得行使的情況下，實(shí)體法上奉行的是平等規(guī)則，并不存在何者優(yōu)先問題。這種規(guī)則是合適的，因?yàn)轫樜幌嗤膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)，其效力亦應(yīng)當(dāng)相同，相互間不存在優(yōu)先效力。那么，“比例購(gòu)買法”應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算呢？對(duì)此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照數(shù)個(gè)共有人各自在共有物中所占的比例取得轉(zhuǎn)讓的份額；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓時(shí)的份額比例行使權(quán)利。本文贊同第二種觀點(diǎn)?！睹穹ǖ洹返冢常埃稐l第２款的表述是“按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例”行使權(quán)利，而不是“按照各自在共有物中所占的份額比例”行使權(quán)利。如果按照后者行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是不公平的，因?yàn)樵跀?shù)額上后者顯然小于前者。有學(xué)者在解釋本條規(guī)定時(shí)舉了如下例子：甲、乙、丙、丁四人各出資１０萬(wàn)元購(gòu)買一間房屋，約定各占１／４，后丁將其所占有的１／４份額轉(zhuǎn)讓甲，則在丙轉(zhuǎn)讓自己的份額時(shí)，甲、乙同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按甲占２／４、乙占１／４的比例分配丙所轉(zhuǎn)讓的共有份額。本文認(rèn)為，該例的解讀顯然不妥。若按甲２／４、乙１／４的比例分配丙所轉(zhuǎn)讓的共有份額，則甲、乙共同受讓的份額僅為丙轉(zhuǎn)讓份額的３／４，對(duì)于剩余１／４份額則沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這顯然不符合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的含義，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)所轉(zhuǎn)讓的共有份額全部享有權(quán)利。因此，正確的理解應(yīng)當(dāng)：在丙轉(zhuǎn)讓份額時(shí)，甲、乙在轉(zhuǎn)讓時(shí)的共有份額比例為２：１，這個(gè)比例就是甲、乙行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的比例。
相比實(shí)體法規(guī)定的“比例購(gòu)買法”，現(xiàn)行司法解釋采取了另外的行使方法。依據(jù)《拍賣規(guī)定》第１３條第２款規(guī)定，順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同時(shí)表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人；《網(wǎng)拍規(guī)定》第２１條第３款規(guī)定，順序相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人以相同價(jià)格出價(jià)的，拍賣財(cái)產(chǎn)由出價(jià)在先的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得?？梢?，上述司法解釋分別確立了“抽簽確定法”“最先出價(jià)法”兩種不同的優(yōu)先規(guī)則，而《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１２０條第２款則采取了“最先出價(jià)法”。應(yīng)當(dāng)說，上述兩種方式都違背了實(shí)體法的規(guī)定，也不利于保護(hù)其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的利益。就“抽簽確定法”而言，雖然每個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的機(jī)會(huì)是均等的，但這種方法帶有很強(qiáng)的隨機(jī)性和不可預(yù)測(cè)性，完全憑當(dāng)事人的運(yùn)氣；就“最先出價(jià)法”而言，其也具有一定的運(yùn)氣成分，而且僅依出價(jià)先后確定競(jìng)買人顯然缺乏合理性，特別是在出價(jià)時(shí)間間隔很短的情況下更是如此。就實(shí)質(zhì)內(nèi)容而言，上述兩種方法都很可能破壞原有權(quán)利人之間的權(quán)利結(jié)構(gòu)比例，不利于維護(hù)原有的財(cái)產(chǎn)利用秩序。當(dāng)然，立法例上確實(shí)存在“最先出價(jià)法”與“抽簽確定法”，如前述法國(guó)司法判例采取了“最先出價(jià)法”，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“強(qiáng)制執(zhí)行法”第９４條和“民法”第８２４條采取了“抽簽確定法”。但是，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采取的“抽簽確定法”解決的是并非數(shù)個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使問題。依據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“強(qiáng)制執(zhí)行法”第９４條的規(guī)定，債權(quán)人有二人以上愿意購(gòu)買的，以抽簽的方式確定。對(duì)于該規(guī)定，有學(xué)者已經(jīng)提出了批評(píng)，認(rèn)為其存在不合理性。同時(shí)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第８２４條７項(xiàng)系為解決共有物分割而設(shè)立的制度，即在變價(jià)分割時(shí)，賦予共有人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而共有物變價(jià)分割之所以采取“抽簽確定法”，是“為避免回復(fù)共有狀態(tài)，與裁判分割的本旨不符”，而且也是為了與“強(qiáng)制執(zhí)行法”保持一致。在我國(guó)《民法典》已經(jīng)采納“比例購(gòu)買法”的背景下，強(qiáng)制執(zhí)行法應(yīng)當(dāng)與其保持一致。一方面，在實(shí)體法上，順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)行平等原則，不存在以何種方式確定何者優(yōu)先問題；另一方面，強(qiáng)制執(zhí)行只是實(shí)現(xiàn)實(shí)體權(quán)利的一種方式，不能改變實(shí)體法所規(guī)定的實(shí)體權(quán)利內(nèi)容。就此而論，無論是“抽簽確定法”還是“最先出價(jià)法”均不符合《民法典》等實(shí)體法的規(guī)定，應(yīng)予拋棄。正確的做法是遵循實(shí)體法上所規(guī)定的平等原則，采取“比例購(gòu)買法”。只有這種方法，才能較好地維持各權(quán)利人在原權(quán)利中的份額比例，保持既有財(cái)產(chǎn)利用的穩(wěn)定和平等。據(jù)此，本文建議，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》第１２０條第２款后半句有關(guān)“順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人以相同價(jià)格出價(jià)的，拍賣的不動(dòng)產(chǎn)由出價(jià)在先的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得”的規(guī)定應(yīng)修改為：“順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人以相同價(jià)格出價(jià)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自享有的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！?/span>
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一項(xiàng)重要的實(shí)體法上的權(quán)利，法律所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都是法定權(quán)利。這些優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不僅在普通買賣中適用，在強(qiáng)制拍賣中也可以適用。在實(shí)體法上，既存在著順位不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也存在著順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。前者主要發(fā)生在出賣按份共有的租賃房屋時(shí)的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間；后者在出賣共有份額時(shí)的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、出賣共有租賃房屋時(shí)的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中都會(huì)發(fā)生。在拍賣中，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)買規(guī)則有“跟價(jià)法”與“詢價(jià)法”之分，司法解釋和《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》采納了“跟價(jià)法”，這是適宜的。對(duì)于順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，實(shí)體法確立了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間的平等原則，在競(jìng)買方法上采取了“比例購(gòu)買法”。但司法解釋卻采取了“抽簽確定法”“最先出價(jià)法”，這不符合實(shí)體法的規(guī)定，應(yīng)予廢除。對(duì)此，強(qiáng)制執(zhí)行法應(yīng)當(dāng)遵循實(shí)體法的規(guī)定，將“比例購(gòu)買法”確定為順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)買方法。
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