林文學(xué)
司法專家
最高人民法院
作者：林文學(xué)
來(lái)源：《法律適用》2021年第5期
發(fā)布時(shí)間：2021-06-29 17:56:06
２０２０年１２月３１日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保制度司法解釋》）。該解釋從司法實(shí)踐出發(fā)，在吸收民法典以及《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《會(huì)議紀(jì)要》）相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上，除了用７個(gè)條文（第４６條到第５２條）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押作出專門(mén)規(guī)定外，有關(guān)“擔(dān)保合同與擔(dān)保物權(quán)的效力”以及“一般規(guī)定”部分都有很多涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押制度的規(guī)定?！稉?dān)保制度司法解釋》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押制度法律適用的規(guī)定，堅(jiān)持鼓勵(lì)交易與區(qū)分原則，堅(jiān)持傳統(tǒng)物權(quán)法原理，從中國(guó)國(guó)情出發(fā)，力求有效銜接司法權(quán)和行政權(quán)，對(duì)審判工作中的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題作出了回應(yīng)，豐富了不動(dòng)產(chǎn)抵押制度法律適用的實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)抵押法律制度的新發(fā)展。
一、關(guān)于以權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)抵押
《民法典》第３９９條規(guī)定的不得抵押的財(cái)產(chǎn)，有的自始不得抵押，以此類財(cái)產(chǎn)設(shè)定的抵押因標(biāo)的不適格而自始無(wú)效、當(dāng)然無(wú)效，如以土地所有權(quán)設(shè)定抵押。有的所謂的不得抵押，對(duì)應(yīng)的是無(wú)權(quán)處分的概念，在《民法典》采取區(qū)分原則的情況下，不能僅以違反《民法典》第３９９條的規(guī)定為由，認(rèn)定抵押合同無(wú)效，以權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定的抵押即屬此類。權(quán)屬不明主要是指所有權(quán)不明。不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義，基于登記的權(quán)利推定效力，在已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記的情況下，一般不存在權(quán)屬不明的問(wèn)題。因而，權(quán)屬不明主要是指雖經(jīng)合法建造而取得所有權(quán)但并未辦理登記的情形。權(quán)屬不明還包括使用權(quán)不明，如因土地未辦理確權(quán)登記而導(dǎo)致土地使用權(quán)不明。所謂的權(quán)屬有爭(zhēng)議，主要是指盡管有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記，但因?yàn)殡[名等原因，導(dǎo)致當(dāng)事人之間產(chǎn)生了權(quán)屬爭(zhēng)議，從而引發(fā)了確權(quán)之訴或者案外人執(zhí)行異議之訴。
以權(quán)屬不明的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押或者以有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，只要不存在其他合同無(wú)效的情形，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同有效。只要這些財(cái)產(chǎn)不是違法財(cái)產(chǎn)，就不會(huì)因標(biāo)的違法而無(wú)效。從實(shí)際情況看，當(dāng)事人以權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押，可能有兩種結(jié)果：一是抵押人有處分權(quán)；二是抵押人無(wú)權(quán)處分。在抵押人有處分權(quán)的場(chǎng)合，抵押合同效力不受影響，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)已經(jīng)有效設(shè)立。在抵押人無(wú)處分權(quán)的場(chǎng)合，抵押合同不因抵押人無(wú)處分權(quán)而受影響，抵押權(quán)的設(shè)立取決于債權(quán)人是否滿足善意取得的法定條件：符合善意取得法定條件的，債權(quán)人可主張行使抵押權(quán)；不符合善意取得法定條件的，債權(quán)人不得主張行使抵押權(quán)。因而，《擔(dān)保制度司法解釋》第３７條第１款規(guī)定，當(dāng)事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照《民法典》第３１１條的規(guī)定處理。
值得探討的是，如何認(rèn)定抵押權(quán)的善意取得。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，從《民法典》第３１１條第３款有關(guān)“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款”的規(guī)定看，抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件應(yīng)當(dāng)參照適用善意取得所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，即包括善意、支付合理對(duì)價(jià)、完成權(quán)利變動(dòng)的公示三要件。我們認(rèn)為，不可機(jī)械地理解前述規(guī)定。抵押作為一種擔(dān)保，性質(zhì)上屬于單務(wù)行為、無(wú)償行為，不以支付合理對(duì)價(jià)為必要。因而只要在簽訂抵押合同時(shí)抵押權(quán)人為善意，且完成了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的，就構(gòu)成善意取得，可以不考慮是否支付了合理對(duì)價(jià)。
二、關(guān)于以被查封、扣押的不動(dòng)產(chǎn)抵押
關(guān)于以被查封、扣押的不動(dòng)產(chǎn)抵押的合同效力問(wèn)題，也存在不同觀點(diǎn)。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》第３９９條規(guī)定被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)不能抵押，故以被查封、扣押的不動(dòng)產(chǎn)抵押的合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，被查封、扣押的不動(dòng)產(chǎn)仍然是抵押人的財(cái)產(chǎn)，抵押人享有所有權(quán)，自然也享有處分權(quán)，故抵押合同有效?！稉?dān)保制度司法解釋》第３７條第２款采納了第二種觀點(diǎn)，規(guī)定抵押人以抵押權(quán)設(shè)立時(shí)財(cái)產(chǎn)被查封或者扣押為由主張抵押合同無(wú)效的，人民法院不予支持。同時(shí)進(jìn)一步規(guī)定，當(dāng)事人以依法被查封或者扣押的財(cái)產(chǎn)抵押，抵押權(quán)人請(qǐng)求行使抵押權(quán)，經(jīng)審查查封或者扣押措施已經(jīng)解除的，人民法院應(yīng)予支持。反面解釋是，查封、扣押措施未解除的，后設(shè)立的抵押權(quán)不能對(duì)抗在先申請(qǐng)查封、扣押的債權(quán)人。
三、關(guān)于以違法建筑物抵押
所謂的違法建筑物，是指違反有關(guān)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而建造的各類建筑物及其設(shè)施。違反我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建造的建筑物一般可以認(rèn)定為違法建筑物。關(guān)于以違法建筑物抵押的效力問(wèn)題，《民法典》第３９９條明確規(guī)定的不得抵押的財(cái)產(chǎn)中并不包括違法建筑物，盡管《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第３條規(guī)定，抵押人應(yīng)以其合法的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，但并無(wú)明確禁止違法建筑物設(shè)定抵押。原《擔(dān)保法解釋》第４８條規(guī)定，以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。但該條如何理解，尚存在爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該條所謂的抵押無(wú)效，指的是抵押合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，此處的抵押無(wú)效指的是不能產(chǎn)生設(shè)定抵押權(quán)的效力，但不影響抵押合同的效力。我們認(rèn)為，從《民法典》第２３１條的規(guī)定看，只有合法建造行為才能原始取得所有權(quán)，違法建筑物不能依法取得所有權(quán)，自然也談不上設(shè)定抵押的問(wèn)題。有鑒于此，《擔(dān)保制度司法解釋》第４９條明確規(guī)定，以違法的建筑物抵押的，抵押合同無(wú)效。但考慮到違法建筑物尚有轉(zhuǎn)為合法建筑物的可能，司法解釋對(duì)此作了折中處理，規(guī)定在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)辦理合法手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押合同有效。此種規(guī)定的法理基礎(chǔ)是合同效力補(bǔ)正理論，即當(dāng)事人訂立合同時(shí)盡管違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但在合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人通過(guò)自己的努力補(bǔ)正了合法性上的瑕疵，滿足了合同合法性的要求，為避免社會(huì)財(cái)富的損失和浪費(fèi)，從鼓勵(lì)交易原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同不僅從補(bǔ)正之日起有效，而且其效力溯及自合同訂立之時(shí)。需要注意的是，“一審法庭辯論終結(jié)前”是當(dāng)事人補(bǔ)正效力的最后時(shí)點(diǎn)，不應(yīng)當(dāng)包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
當(dāng)事人超過(guò)法定的時(shí)點(diǎn)仍未補(bǔ)正合同效力的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定違法建筑物抵押合同無(wú)效，根據(jù)《擔(dān)保制度司法解釋》第１７條之規(guī)定，在主合同有效而抵押合同無(wú)效的情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形確定抵押人的賠償責(zé)任：１．債權(quán)人與抵押人均有過(guò)錯(cuò)的，抵押人承擔(dān)的賠償責(zé)任不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的二分之一；２．抵押人有過(guò)錯(cuò)而債權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押人對(duì)債務(wù)人不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)賠償責(zé)任；３．債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)而抵押人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押人不承擔(dān)賠償責(zé)任。實(shí)務(wù)中，需要判斷債權(quán)人和抵押人有無(wú)過(guò)錯(cuò)以及過(guò)錯(cuò)大小來(lái)確定責(zé)任份額。需要注意的是，與保證不同，此時(shí)抵押人承擔(dān)的責(zé)任是物保性質(zhì)的責(zé)任，其責(zé)任范圍不得超過(guò)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，即違法建筑物本身的價(jià)值。
實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情形，建設(shè)用地使用權(quán)依法設(shè)立抵押后，因建設(shè)時(shí)未取得合法手續(xù)，導(dǎo)致其上的建筑物違法，當(dāng)事人往往以房地一體規(guī)則為由主張整個(gè)抵押合同無(wú)效。我們認(rèn)為，此種主張不應(yīng)得到支持，因?yàn)榕袛嗟盅汉贤男Я?，?yīng)當(dāng)以抵押合同訂立時(shí)是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為依據(jù)，不能因?yàn)榻ㄖ镞`法而否認(rèn)已經(jīng)有效設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同的效力。因而《擔(dān)保制度司法解釋》第４９條第２款規(guī)定，當(dāng)事人以建設(shè)用地使用權(quán)依法設(shè)立抵押，抵押人以土地上存在違法的建筑物為由主張抵押合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
需要特別注意的是，違法建筑物的確認(rèn)屬于國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，應(yīng)避免通過(guò)民事判決使違法建筑變相地合法化。從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第６４的規(guī)定看，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)有權(quán)對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑進(jìn)行認(rèn)定和處理，對(duì)違法建筑的認(rèn)定和處理不屬于人民法院職權(quán)范圍，人民法院應(yīng)避免通過(guò)司法程序代行行政職權(quán)而直接認(rèn)定和處理違法建筑物。對(duì)于當(dāng)事人在民事訴訟程序中請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑物權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。
四、關(guān)于以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)或其上建筑物抵押
以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押，分兩種情形：僅以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押和以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物一并抵押。對(duì)于僅以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押，經(jīng)歷了一個(gè)從“需要經(jīng)過(guò)審批”到“登記視同審批”，再到“無(wú)需審批”的發(fā)展過(guò)程。第一階段，根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第５條及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第４４條的規(guī)定，劃撥建設(shè)用地抵押的，必須經(jīng)過(guò)依法批準(zhǔn)。第二階段，２００４年國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：“以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。”最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)土資源部的通知，并強(qiáng)調(diào)指出：人民法院尚未審結(jié)的涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押經(jīng)過(guò)有審批權(quán)限的土地行政管理部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù)的案件，不以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定抵押無(wú)效。第三階段，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押無(wú)需經(jīng)過(guò)審批。２０１０年７月《國(guó)務(wù)院關(guān)于第五批取消和下放管理層級(jí)行政審批項(xiàng)目的決定》發(fā)布，取消了國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押行政審批項(xiàng)目。
以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的相關(guān)法律和政策有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程，人民法院在認(rèn)定合同效力時(shí)也有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。２００４年以前，以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，未經(jīng)審批同意，認(rèn)定抵押合同無(wú)效。２００４年以后，因?yàn)榈怯浖匆暈閷徟约埃玻埃保澳暌院鬅o(wú)需審批，故以未辦理批準(zhǔn)手續(xù)為由主張抵押合同無(wú)效或者不生效的，人民法院不予支持。
與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)抵押不同，對(duì)以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其上建筑物一并抵押，相關(guān)法律法規(guī)自始留有余地，且不斷呈現(xiàn)放松管制趨勢(shì)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》就有條件地允許劃撥用地及其上的建筑物一并抵押，只不過(guò)該條件相對(duì)比較嚴(yán)格。到了《城市房地產(chǎn)管理法》，該條件就放得很寬了。該法第５１條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。據(jù)此，既不需要審批，也不需要事先繳納土地出讓金，只是在拍賣時(shí)將所得價(jià)款優(yōu)先用于繳納土地出讓金即可。
《擔(dān)保制度司法解釋》第５０條順應(yīng)前述發(fā)展趨勢(shì)，一方面規(guī)定，不論是僅以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押還是以其上的建筑物一并抵押，當(dāng)事人均不能以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不能抵押或者未經(jīng)批準(zhǔn)為由主張抵押合同無(wú)效或者不生效。另一方面，明確抵押權(quán)依法實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)繳建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。至于抵押財(cái)產(chǎn)的范圍，不論是僅以劃撥用地抵押、以其上的建筑物抵押還是一并抵押，均應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地一體規(guī)則來(lái)確定抵押財(cái)產(chǎn)的范圍。
關(guān)于機(jī)關(guān)法人以及以公益為目的的非營(yíng)利性學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的問(wèn)題。由于機(jī)關(guān)法人等特別法人以及以公益為目的的非營(yíng)利法人受法人設(shè)立目的限制，原則上不得為擔(dān)保人，根據(jù)《擔(dān)保制度司法解釋》第５條、第６條之規(guī)定，此類主體提供的擔(dān)保無(wú)效。因此機(jī)關(guān)法人以及以公益為目的的非營(yíng)利性學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無(wú)效，除非符合該司法解釋第５條、第６條但書(shū)規(guī)定的條件。
五、關(guān)于未辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力及責(zé)任承擔(dān)
從《民法典》第４０２條的規(guī)定看，不動(dòng)產(chǎn)抵押采登記要件主義，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。未辦理抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立，債權(quán)人不享有抵押權(quán)。但根據(jù)《民法典》第２１５條確立的區(qū)分原則，未辦理抵押登記不影響不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力。抵押權(quán)人根據(jù)抵押合同的約定，請(qǐng)求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。
問(wèn)題是，在抵押人不能繼續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的情況下，抵押權(quán)人能否請(qǐng)求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押合同是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的有名合同，抵押權(quán)人可以依據(jù)約定或法律規(guī)定請(qǐng)求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，擔(dān)保人是在主債務(wù)人不能履行主債務(wù)時(shí)替主債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任，故不能針對(duì)擔(dān)保責(zé)任約定專門(mén)的違約責(zé)任，否則就會(huì)使擔(dān)保人承擔(dān)的責(zé)任超出主債務(wù)人的責(zé)任范圍，有違擔(dān)保的從屬性。我們?cè)瓌t同意第一種觀點(diǎn)，但根據(jù)《擔(dān)保制度司法解釋》第３條關(guān)于擔(dān)保責(zé)任從屬性的規(guī)定，抵押人承擔(dān)的違約賠償責(zé)任不得超過(guò)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的范圍。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，在因不能辦理抵押登記導(dǎo)致抵押權(quán)不能設(shè)立的情況下，應(yīng)視是否可歸責(zé)于抵押人自身的原因、是否有代位物等因素確定抵押人的賠償責(zé)任，《擔(dān)保制度司法解釋》第４６條第２款、第３款區(qū)別情形，對(duì)此作出了規(guī)定：一是因不可歸責(zé)于抵押人自身的原因不能辦理抵押登記時(shí)抵押人的責(zé)任。抵押財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害等原因滅失或者被征收等導(dǎo)致不能辦理抵押登記，抵押人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院不予支持。如果抵押人因抵押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收已經(jīng)獲得保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金，參照《民法典》第３９０條的規(guī)定，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在其所獲金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。二是因可歸責(zé)于抵押人自身的原因不能辦理抵押登記時(shí)抵押人的責(zé)任。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者其他可歸責(zé)于抵押人自身的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過(guò)抵押權(quán)能夠設(shè)立時(shí)抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任范圍。如何理解不得超過(guò)抵押權(quán)能夠設(shè)立時(shí)抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任范圍？假設(shè)抵押合同約定的擔(dān)保債權(quán)為１０００萬(wàn)元，抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值為８００萬(wàn)元，那么抵押人在８００萬(wàn)元范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。假設(shè)抵押合同約定的擔(dān)保債權(quán)為１０００萬(wàn)元，抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值為２０００萬(wàn)元，那么抵押人在１０００萬(wàn)元范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
抵押合同是主合同的從合同，相比于主債務(wù)人，抵押人是從債務(wù)人，這就涉及在與主債務(wù)人的關(guān)系問(wèn)題上，抵押人承擔(dān)的究竟是補(bǔ)充責(zé)任還是連帶責(zé)任這一問(wèn)題?！睹穹ǖ洹返冢保罚笚l第３款明確規(guī)定，連帶責(zé)任由法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定。法律對(duì)未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)抵押人的責(zé)任形態(tài)未作規(guī)定，如當(dāng)事人未約定承擔(dān)連帶責(zé)任，認(rèn)定抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任就缺乏法律依據(jù)。因此，在抵押合同未明確約定抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任的情形下，抵押人僅在債務(wù)人不能清償時(shí)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。此種補(bǔ)充責(zé)任以抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值為限。如果抵押合同約定的擔(dān)保范圍少于抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，以約定的擔(dān)保范圍為限，不得超過(guò)抵押權(quán)有效設(shè)立時(shí)抵押人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
六、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的擔(dān)保范圍與抵押合同約定不一致時(shí)的處理
出現(xiàn)抵押合同約定的擔(dān)保范圍與登記簿上的記載不一致的情形，往往是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上只有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”欄目，沒(méi)有“擔(dān)保范圍”欄目，且只能填寫(xiě)固定數(shù)字。而當(dāng)事人在合同中又往往約定擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金等?？梢?jiàn)，問(wèn)題出在不動(dòng)產(chǎn)登記的欄目設(shè)置上，而不在當(dāng)事人本身。在《會(huì)議紀(jì)要》起草過(guò)程中，基于現(xiàn)實(shí)考慮，出于利益平衡的需要，分兩種情形予以處理：一種情形是，該省份不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)上導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載與擔(dān)保合同約定不一致的，人民法院以合同約定認(rèn)定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍；另一種情形是，一些省份不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔(dān)保物權(quán)登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，該規(guī)定在當(dāng)時(shí)是妥當(dāng)?shù)倪x擇，但司法實(shí)踐中出現(xiàn)了?。ㄊ?、區(qū)）之間裁判不一的情形，在法理上也不夠徹底，只是一種過(guò)渡性安排。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革完善，《擔(dān)保制度司法解釋》第４７條明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載與抵押合同約定不一致的以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)，主要基于以下三個(gè)方面的考慮：
一是不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)抵押權(quán)登記信息進(jìn)行了完善。在制定司法解釋過(guò)程中，我們與自然資源部自然資源確權(quán)登記局進(jìn)行了充分溝通。目前，抵押權(quán)登記信息表格進(jìn)行了優(yōu)化，增設(shè)了“擔(dān)保范圍”欄目，當(dāng)事人可以在該欄目中將合同約定的擔(dān)保范圍如主債權(quán)及利息、違約金等債權(quán)登記在登記簿上，可以實(shí)現(xiàn)合同約定與登記簿記載的一致性。
二是符合《民法典》第２１６條的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返冢玻保稐l規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。該規(guī)定既體現(xiàn)了物權(quán)公示原則，也是保障物權(quán)變動(dòng)安全的必要手段。［１］該條規(guī)定了權(quán)利正確性推定原則，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)就推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以登記簿的記載為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載權(quán)利的正確性推定是建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國(guó)家和地區(qū)普遍承認(rèn)的原則，《德國(guó)民法典》規(guī)定，在土地登記簿中為某人登記一項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)推定此人享有該項(xiàng)權(quán)利。在土地登記簿中注銷一項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)推定該項(xiàng)權(quán)利不復(fù)存在。實(shí)務(wù)中往往會(huì)有第二順位抵押權(quán)人，如果以合同約定的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)，由于合同不對(duì)外公示，當(dāng)合同約定的擔(dān)保范圍與登記簿記載的擔(dān)保范圍不一致時(shí)，導(dǎo)致第二順位抵押權(quán)人無(wú)法預(yù)判抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍，第二順位抵押權(quán)人的權(quán)益難以保障。
三是與《民法典》第３８９條規(guī)定不存在矛盾。《民法典》第３８９條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定?！薄睹穹ǖ洹返冢常福箺l關(guān)于擔(dān)保范圍的規(guī)定，其規(guī)范意旨在于：擔(dān)保范圍原則上及于全部債權(quán)，但當(dāng)事人可通過(guò)約定對(duì)其范圍進(jìn)行限縮?？梢?jiàn)，該條僅著眼于抵押人與抵押權(quán)人的內(nèi)部關(guān)系，并不包含合同約定與登記簿記載不一致時(shí)以合同約定為準(zhǔn)的意思。登記作為公示方法具有公信效力，如果后順位抵押權(quán)人主張其系基于登記簿記載而設(shè)定抵押權(quán)的，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)此種信賴。
需要注意的是，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的擔(dān)保債權(quán)范圍大于擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)主債權(quán)人實(shí)際享有的債權(quán)范圍時(shí)，則應(yīng)當(dāng)依據(jù)債權(quán)人實(shí)際享有的債權(quán)范圍來(lái)確定抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶Ｈ绶康禺a(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證上記載的債權(quán)金額為２００萬(wàn)元，但在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，債務(wù)人負(fù)有的實(shí)際債務(wù)僅為５０萬(wàn)元時(shí)，則抵押人僅在５０萬(wàn)元范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
七、關(guān)于房地一體規(guī)則的適用
《民法典》第３９７條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！笨梢?jiàn)，《民法典》非常清楚規(guī)定了房地一體抵押原則。建筑物與土地不可分離，因此將房屋等地上建筑物視為土地的組成部分，凡是取得建設(shè)用地使用權(quán)的人即取得附著于該土地上之建筑物的所有權(quán)，凡是取得建筑物所有權(quán)必須要取得所附著的建設(shè)用地使用權(quán)，邏輯結(jié)果便是建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)不能分離而轉(zhuǎn)讓。反映在抵押權(quán)方面，抵押建設(shè)用地使用權(quán)必須同時(shí)抵押土地上的建筑物，反之抵押建筑物也必須同時(shí)抵押該建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)。也就是說(shuō)，即使抵押人只辦理了房屋所有權(quán)抵押登記，沒(méi)有辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)。同理，只辦理了建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)。如果將房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)分別抵押給不同的債權(quán)人，前者的抵押效力及于建設(shè)用地使用權(quán)，后者的抵押效力及于房屋所有權(quán)，債權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序確定優(yōu)先受償順序。［２］
當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分。根據(jù)《民法典》第４１７條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。所以，抵押權(quán)的效力僅及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。實(shí)踐中許多在建工程需要新的融資才能繼續(xù)建設(shè)，而新的投資人為了保障自己的權(quán)利，往往要求對(duì)建筑物設(shè)立抵押，如果原建設(shè)用地使用權(quán)抵押效力及于續(xù)建的建筑物，新的投資人只能作為第二順位的抵押權(quán)人。投資人在權(quán)利難以保障的情況下，沒(méi)有投資的動(dòng)力，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整過(guò)程中更是如此。沒(méi)有新的投資，形成爛尾樓的局面，對(duì)原抵押權(quán)人也是無(wú)益的。因此，綜合考慮現(xiàn)實(shí)情況，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押效力不及于續(xù)建或新增加的建筑物為宜。［３］
當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。在建工程抵押往往是抵押人為了獲得在建工程續(xù)建所需資金，以土地使用權(quán)以及在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行等債權(quán)人作為償還貸款的擔(dān)保。在建工程屬于未完成的尚待繼續(xù)建造的建筑物，存在一個(gè)不斷變化的過(guò)程，可能導(dǎo)致由當(dāng)初的未竣工建筑物到后來(lái)的竣工建筑物，其抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值處于不斷增值的過(guò)程中。但以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當(dāng)事人按照擔(dān)保合同的約定，主張抵押權(quán)的效力及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。
建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)分別抵押給不同債權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)抵押登記的時(shí)間先后確定清償順序?！稉?dān)保制度司法解釋》第５１條第３款根據(jù)《民法典》第４１４條第１項(xiàng)的規(guī)定明確建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物分別抵押給不同債權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)抵押登記的時(shí)間先后確定清償順序。原《物權(quán)法》第１９７條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！痹稉?dān)保法解釋》第５８條第１款規(guī)定：“當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門(mén)辦理抵押物登記的，視為順序相同。”之所以作這樣的規(guī)定，主要是由于歷史上我國(guó)有一些地方房屋和土地由不同的行政管理部門(mén)管理和登記，而按照“房地一體”抵押原則，兩個(gè)抵押權(quán)的范圍均包括建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物，從而導(dǎo)致不同抵押權(quán)人同一天在不同登記機(jī)關(guān)辦理登記時(shí)，無(wú)法確定登記的先后順序。２０１４年１１月２４?。?，我國(guó)頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，開(kāi)始實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，目前已基本完成。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（２０１９修正）》第６７條規(guī)定：“同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記?！睋?jù)此，在現(xiàn)行統(tǒng)一登記制度下，已不存在多個(gè)不同法定登記部門(mén)的情形。在同一登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，抵押登記順序可按照受理時(shí)間進(jìn)行確定，數(shù)個(gè)抵押權(quán)之間不大可能出現(xiàn)“順序相同”，故原《物權(quán)法》關(guān)于“順序相同的，按照債權(quán)比例清償”的適用基礎(chǔ)已不存在。因此，民法典第４１４條將原《物權(quán)法》第１９７條第１項(xiàng)中“登記的先后順序”修改為“登記的時(shí)間先后”，并去掉了“順序相同的，按照債權(quán)比例清償”。
《民法典》第３９７條允許當(dāng)事人對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)作出特別約定。如果抵押合同約定僅以建筑物設(shè)定抵押，并且明確約定不包括建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)僅及于建筑物。如果抵押合同約定僅以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押，并且明確約定不包括其上建筑物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)僅及于建設(shè)用地使用權(quán)。在明確約定僅對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押而不包括建筑物或僅對(duì)建筑物設(shè)定抵押而不包括建設(shè)用地使用權(quán)的，由于房地一體，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)拍賣，分別計(jì)價(jià)，建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)人只能就建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)賣得價(jià)金優(yōu)先受償。
八、關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
原《物權(quán)法》第１９１條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)?！睹穹ǖ洹坊貧w傳統(tǒng)物權(quán)法理論，在承認(rèn)抵押權(quán)具有追及力的基礎(chǔ)上，認(rèn)可抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。所謂抵押權(quán)的追及力，指的是在抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人的情況下，抵押權(quán)人可以向受讓人主張抵押權(quán)，即受讓人取得的是有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)。從法理上說(shuō)，設(shè)定抵押權(quán)，僅是在物上設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)，抵押人作為抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，仍然享有對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，其中就包括了轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制法理依據(jù)不足，此其一。其二，在抵押權(quán)已經(jīng)進(jìn)行登記的情況下，買(mǎi)受人自愿受讓，根據(jù)抵押權(quán)的追及效力，允許抵押權(quán)人向買(mǎi)受人主張抵押權(quán)，對(duì)買(mǎi)受人并無(wú)不公。已設(shè)定但未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押，不能對(duì)抗善意買(mǎi)受人，由抵押權(quán)人來(lái)承擔(dān)因未辦理登記而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其亦無(wú)不公。其三，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款可用于清償債務(wù)，有利于抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利，減少抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的成本。
出于保護(hù)生存權(quán)、消費(fèi)者合法權(quán)益等方面的考慮，抵押權(quán)的追及力實(shí)際上是受到限制的。一旦這類當(dāng)事人基于轉(zhuǎn)讓合同辦理了抵押財(cái)產(chǎn)的過(guò)戶登記手續(xù)，抵押權(quán)人的抵押權(quán)將得不到有效保障，因而《擔(dān)保制度司法解釋》在《民法典》第４０６條規(guī)定的“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”基礎(chǔ)上，通過(guò)賦予經(jīng)登記的約定具有類似于預(yù)告登記的效力，有效保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益?！稉?dān)保制度司法解釋》第４３條一方面規(guī)定了禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的約定不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。無(wú)論當(dāng)事人關(guān)于限制或者禁止抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定是否登記，根據(jù)區(qū)分原則，都不應(yīng)影響抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。另一方面又規(guī)定了禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的約定經(jīng)登記后具有對(duì)抗效力。禁止或者限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定已經(jīng)登記的，如果抵押人違反約定將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人并且辦理了過(guò)戶登記，抵押權(quán)人主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院應(yīng)予支持。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)查詢不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理抵押登記。如禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的約定已經(jīng)依法登記，其查詢時(shí)自然應(yīng)知道。據(jù)了解，為落實(shí)《民法典》的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)將“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的約定”作為可以登記的事項(xiàng)。
九、關(guān)于抵押權(quán)的延伸
根據(jù)傳統(tǒng)物權(quán)法理論，抵押權(quán)的延伸包括三個(gè)層次的內(nèi)容：一是體現(xiàn)為抵押權(quán)的不可分性；二是體現(xiàn)為抵押權(quán)的物上代位性；三是抵押財(cái)產(chǎn)的延伸。《擔(dān)保制度司法解釋》從第３８條到第４２條用５個(gè)條款予以了規(guī)定。具體來(lái)說(shuō)：
一是關(guān)于抵押權(quán)的不可分性。抵押權(quán)的不可分性，是指不論是抵押財(cái)產(chǎn)的分割還是主債權(quán)的分割，均不影響抵押權(quán)的效力。當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)被分割時(shí)，抵押權(quán)的效力仍然及于分割后的各部分，抵押權(quán)人可以就分割后的抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。典型的表現(xiàn)是，因繼承、合伙解散、企業(yè)分立等原因?qū)е碌盅贺?cái)產(chǎn)被分割時(shí)，抵押權(quán)及于分割后的抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)主債權(quán)被分割時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)仍及于分割后的各債權(quán)人，各債權(quán)人可以就其享有的份額行使抵押權(quán)，主要包括兩種情形：一是主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓。抵押財(cái)產(chǎn)仍然為被分割或者部分轉(zhuǎn)讓后的全部債權(quán)提供擔(dān)保，只是各債權(quán)人只能就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。二是主債權(quán)部分受償。此時(shí)，已經(jīng)受償?shù)膫鶛?quán)盡管已經(jīng)消滅，但抵押財(cái)產(chǎn)的范圍并不作相應(yīng)縮減，仍以全部的抵押財(cái)產(chǎn)擔(dān)保剩余的債權(quán)。
二是關(guān)于抵押權(quán)的物上代位性。根據(jù)《民法典》第３９０條之規(guī)定，抵押權(quán)的代位物主要是抵押財(cái)產(chǎn)因毀損、滅失或者被征收等獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。這里的代位物不包括抵押財(cái)產(chǎn)的物理變形或者添附物，也不包括轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款以及出租抵押財(cái)產(chǎn)所得的租金?！睹穹ǖ洹返冢常梗皸l對(duì)于抵押權(quán)的物上代位效力已有明確規(guī)定，但實(shí)踐中，由于保險(xiǎn)金、賠償金、補(bǔ)償金都是金錢(qián)，一旦被抵押人控制，就很容易被移轉(zhuǎn)、揮霍或者被抵押人用于清償其他債務(wù)。為了防止代位物被抵押人控制，《擔(dān)保制度司法解釋》第４２條規(guī)定，給付義務(wù)人在接到抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立的書(shū)面通知后仍然向抵押人給付的，不發(fā)生清償?shù)男ЯΓ盅簷?quán)人仍可繼續(xù)向給付義務(wù)人請(qǐng)求給付保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金。當(dāng)然，如果抵押權(quán)人在書(shū)面通知給付義務(wù)人之前，給付義務(wù)人已經(jīng)向抵押人履行給付義務(wù)，則不再對(duì)抵押權(quán)人負(fù)有給付義務(wù)。
三是關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)的延伸。主要是抵押財(cái)產(chǎn)的范圍基于從物、添附物。添附包括附合、混合和加工，除加工屬事實(shí)行為外，附合、混合既可能是行為也可能是事件。抵押財(cái)產(chǎn)被添附，應(yīng)視添附物歸誰(shuí)所有而異其處理規(guī)則：一是添附物歸第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；二是添附物歸抵押人所有的，抵押權(quán)僅及于價(jià)值變形部分，不及于增值部分；三是添附物歸抵押人與第三人共有的，抵押權(quán)僅及于抵押人對(duì)共有的添附物享有的份額。
十、關(guān)于抵押預(yù)告登記的效力
預(yù)告登記是指在暫時(shí)無(wú)法辦理本登記時(shí)，當(dāng)事人為確保將來(lái)取得物權(quán)而辦理的一種特殊登記，《民法典》第２２１條規(guī)定了預(yù)告登記制度。實(shí)踐中，由于住建部門(mén)對(duì)于房屋買(mǎi)賣建立了網(wǎng)簽制度，一定程度上防止了出賣人再次處分標(biāo)的物，因此買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣合同后辦理預(yù)告登記的積極性并不高。但當(dāng)事人在尚不能辦理抵押登記的情形下辦理抵押預(yù)告登記的情況卻大量存在?！睹穹ǖ洹穼?duì)抵押預(yù)告登記的效力沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)務(wù)中對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人能否行使抵押權(quán)的問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議。根據(jù)《民法典》第４０６條的規(guī)定，抵押權(quán)人無(wú)法阻止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者在抵押財(cái)產(chǎn)上為他人再次設(shè)定抵押權(quán)，因此，債權(quán)人辦理抵押預(yù)告登記后，亦無(wú)法阻止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者再次在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)。就此而言，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記能獲得較之其他擔(dān)保物權(quán)人更加優(yōu)先的順位，而不在于防止抵押人再次處分標(biāo)的物。因此，《擔(dān)保制度司法解釋》第５２條第１款規(guī)定了抵押預(yù)告登記的順位保留效力：當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。
為避免訴累，雖然當(dāng)事人辦理的是抵押預(yù)告登記而非抵押登記，但經(jīng)人民法院審查具備辦理抵押登記的條件，預(yù)告登記權(quán)利人即可主張取得抵押權(quán)，無(wú)需等待辦理抵押登記后才能主張抵押權(quán)。實(shí)踐中，已有部分地區(qū)采取抵押預(yù)告登記在符合抵押登記條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為抵押登記的做法，且該做法已經(jīng)獲得自然資源部自然資源確權(quán)登記局的認(rèn)可。當(dāng)然，即使在預(yù)告登記的有效期內(nèi)，經(jīng)審查如果當(dāng)事人不具備辦理抵押登記條件，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求行使抵押權(quán)，人民法院不應(yīng)予以支持，但不影響其在具備抵押登記條件時(shí)再行使抵押權(quán)。
在預(yù)告登記有效期內(nèi)抵押人被人民法院宣告破產(chǎn)，無(wú)論抵押登記的條件是否具備，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持，但應(yīng)限于破產(chǎn)受理時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)。根據(jù)《破產(chǎn)法》第３１條的規(guī)定，當(dāng)事人在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前１年內(nèi)為未提供擔(dān)保的債務(wù)辦理抵押預(yù)告登記的除外。
十一、關(guān)于因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)不能辦理抵押登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任
我們一般將登記錯(cuò)誤理解為登記內(nèi)容錯(cuò)誤。發(fā)生登記錯(cuò)誤主要有兩種情況：一是因登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽、過(guò)失等原因造成錯(cuò)誤；二是因登記申請(qǐng)人等采取欺騙手段或者與登記機(jī)構(gòu)的人員惡意串通造成錯(cuò)誤。［４］《民法典》第２２２條第２款規(guī)定了登記錯(cuò)誤時(shí)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的賠償責(zé)任。實(shí)務(wù)中，不僅有登記內(nèi)容錯(cuò)誤的情形，也出現(xiàn)因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)致使不能辦理抵押登記的情形，如登記機(jī)構(gòu)拒絕為非金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)人辦理抵押登記。根據(jù)《擔(dān)保制度司法解釋》第４８條的規(guī)定，對(duì)于因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)致使不能辦理抵押登記，當(dāng)事人請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院依法予以支持。
原《擔(dān)保法解釋》第５９條規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押財(cái)產(chǎn)登記手續(xù)時(shí)，因登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押財(cái)產(chǎn)登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押財(cái)產(chǎn)登記的，不得對(duì)抗第三人。由于當(dāng)時(shí)我國(guó)還沒(méi)有完善的登記制度，有關(guān)部門(mén)還沒(méi)有開(kāi)展抵押登記，致使當(dāng)事人無(wú)法辦理抵押財(cái)產(chǎn)登記，［５］在這樣的歷史條件下，原《擔(dān)保法解釋》第５９條規(guī)定因登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押財(cái)產(chǎn)登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。隨著我國(guó)登記制度的完善，未辦理抵押財(cái)產(chǎn)登記而確認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)，與《民法典》第２０９條關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定嚴(yán)重相違背。事實(shí)上，《最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法解釋第五十九條中的“第三人”范圍問(wèn)題的答復(fù)》（法函〔２００６〕５１號(hào)）已經(jīng)明確指出：因登記部門(mén)的原因致使當(dāng)事人無(wú)法辦理抵押財(cái)產(chǎn)登記是抵押未登記的特殊情形，如果抵押人向債權(quán)人交付了權(quán)利憑證，人民法院可以基于抵押當(dāng)事人的真實(shí)意思認(rèn)定該抵押合同對(duì)抵押權(quán)人和抵押人有效，但此種抵押對(duì)抵押當(dāng)事人之外的第三人不具有法律效力。根據(jù)《擔(dān)保制度司法解釋》第４８條的規(guī)定，因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)致使當(dāng)事人不能辦理抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立，當(dāng)事人不能享有優(yōu)先受償權(quán)，但可以請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)賠償損失。
（責(zé)任編輯：胡云紅）
【注釋】
＊林文學(xué)，最高人民法院民事審判第二庭庭長(zhǎng)，法學(xué)博士。
［１］黃薇主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編釋義》，法律出版社２０２０年版，第２２頁(yè)。
［２］同前注［１］，第４８５頁(yè)。
［３］劉貴祥：《民法典關(guān)于擔(dān)保的幾個(gè)重大問(wèn)題》，載《法律適用》２０２１年第１期。
［４］同前注［１］，第３０頁(yè)。
［５］李國(guó)光等：《最高人民法院〈關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋〉理解與適用》，吉林人民出版社２０００年版，第２２６頁(yè)。
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