洪艷蓉
法學(xué)教授
北京大學(xué)法院院
來源：東街一號(hào)
發(fā)布時(shí)間：2023-11-17 16:54:16
世茂雖然在資本市場(chǎng)保住了殼，但這個(gè)冬天仍然不好過。這段時(shí)間，跟世茂有關(guān)的新聞高頻詞是：
呂翼離職、世茂深港國(guó)際中心二度流拍、被中交地產(chǎn)起訴、91億元債務(wù)逾期……
曾帶領(lǐng)世茂海峽突破千億規(guī)模、并操盤世茂福晟“世紀(jì)大并購”的明星經(jīng)理人出走了，百億資產(chǎn)也無人接盤，還有一堆爛賬，這家閩系房企被架在火上烤得滋滋響。
11月15日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，呂翼由于個(gè)人事業(yè)發(fā)展原因，辭任公司非執(zhí)行董事職務(wù)。
2008年，浙江大學(xué)高材生呂翼以第一批管培生的身份加入世茂。2013年，呂翼負(fù)責(zé)的泉州世茂摩天城項(xiàng)目創(chuàng)造3天20億的銷售“奇跡”。
這份成績(jī)單讓他扶搖直上，從閩南區(qū)域公司總裁，到福建區(qū)域公司助理總裁、副總裁，一路升到世茂海峽的董事長(zhǎng)。
在呂翼帶領(lǐng)世茂海峽的時(shí)間段，該公司銷售規(guī)模已達(dá)到900億元，并在2020年突破千億規(guī)模，土地儲(chǔ)備貨值近5000億元，成為世茂集團(tuán)最大的區(qū)域公司。
可以說，世茂集團(tuán)近幾年的擴(kuò)張離不開世茂海峽的發(fā)展，而背后的重要推手正是海峽“掌舵人”呂翼。
2020年開年，戰(zhàn)功赫赫的呂翼獲任世茂集團(tuán)執(zhí)行董事，躋身集團(tuán)核心決策層。這一年，他還迎來了另一個(gè)高光時(shí)刻：其所執(zhí)掌的世茂海峽區(qū)域，作為主導(dǎo)方完成了世茂與福晟的“世紀(jì)大并購”。
2022年6月，38歲的呂翼站上了職業(yè)生涯的巔峰，成為世茂集團(tuán)有史以來最年輕的執(zhí)行總裁。
但這個(gè)位置坐了僅一年，今年8月，世茂宣布復(fù)牌的5天后，呂翼的職位被下調(diào)為公司非執(zhí)行董事，又回到海峽的起點(diǎn)
面對(duì)出險(xiǎn)中的世茂，干了將近15年的“傳奇管培生”最終還是轉(zhuǎn)身離去了。呂翼一走，曾經(jīng)獨(dú)霸一方的海峽區(qū)域公司也淪為被合并的命運(yùn)，和浙江公司合并為東南區(qū)域公司。
事實(shí)上，世茂自去年暴雷之后已經(jīng)走了多名高管，包括世茂海峽集團(tuán)助理總裁蔣城、世茂股份副總裁孫巖、世茂股份董事王穎等。
一個(gè)時(shí)代謝幕，我們也習(xí)慣了告別。
其實(shí)，呂翼權(quán)力登頂之前，世茂就已經(jīng)是爛攤子了。2022年7月，呂翼坐上執(zhí)行總裁的位子僅僅一周時(shí)間，世茂集團(tuán)就因一筆10億美元債券未按期支付而正式暴雷。
世茂到底欠了多少錢？港股復(fù)牌前，其公開過家底：
世茂集團(tuán)有息負(fù)債總額由2020年底的1451.43億元，增加至2022年底的2740.07億元，增長(zhǎng)88.8%，而公司賬上現(xiàn)金僅為220.35億元。 截至2022年末，世茂集團(tuán)的總資產(chǎn)為6162億元，總負(fù)債為5367億元。
世茂的流動(dòng)性危機(jī)，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，另一方面也是自身激進(jìn)擴(kuò)張的苦果。
2019年初，許榮茂兒子許世壇“接班”。而后兩年，世茂先后收購萬通地產(chǎn)、泰禾、明發(fā)股份、福晟集團(tuán)等項(xiàng)目或者股份，交易總價(jià)款超過200億元。
這些資產(chǎn)包情況復(fù)雜，變現(xiàn)困難。2020年初與危機(jī)中的福晟合作，更是拖垮世茂的最后一根稻草。
△2020年1月10日，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)戰(zhàn)略合作簽約儀式
最初，世茂算盤打得很響，認(rèn)為只要通過自身的信用與品牌背書，就能盤活福晟的項(xiàng)目和現(xiàn)金流。但參與收購的多方承諾的交易條件很多都沒有落實(shí)，直接導(dǎo)致世茂投資成本變高了。
面對(duì)大量繁雜債務(wù)，東方資產(chǎn)和信達(dá)資產(chǎn)已退出，而世茂也意識(shí)到福晟的債務(wù)問題并不是短期就能夠解決的。后期，世茂與福晟還產(chǎn)生了爭(zhēng)奪公章、員工維權(quán)、投資人報(bào)警、私募基金逾期等一系列糾紛。這場(chǎng)“世紀(jì)大并購”不到一年就分崩離析了。
救不活福晟，世茂從母公司到子公司都陷入債務(wù)泥潭：
截止2023年7月，世茂集團(tuán)未如期償還的借貸已經(jīng)達(dá)到了1211億元。 截止2023年10月末，世茂股份累計(jì)已有91.02億元未能按期支付。
因?yàn)椤板X緊”，曾經(jīng)的合作伙伴中交地產(chǎn)也與世茂旗下公司對(duì)簿公堂：
11月9日，中交世茂因項(xiàng)目資金需求，起訴北京茂康拖欠6.7億借款。
世茂的債務(wù)規(guī)模太大了，指望被救或托底是不現(xiàn)實(shí)的，唯有自救！
資產(chǎn)處置是獲取現(xiàn)金流最快的方式。
2021年年底以來，世茂集團(tuán)多次對(duì)外拋售資產(chǎn)，包括上海世茂佘山洲際酒店、上海世茂廣場(chǎng)、廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目、北京分鐘寺項(xiàng)目等。位于上海陸家嘴的總部大樓世茂大廈也被抵押了，就連公司最核心資產(chǎn)世茂深港國(guó)際中心也被擺上貨架。
在今年7月首輪流拍后，深圳世茂深港國(guó)際中心降價(jià)26億元、以104.35億元的起拍價(jià)再度公開拍賣。但截止11月16日10時(shí)拍賣結(jié)束，因無人出價(jià)二度流拍。
據(jù)悉，世茂深港國(guó)際中心是世茂在2017年以239.43億元拿下，當(dāng)時(shí)規(guī)劃建設(shè)600米左右超高層建筑，被稱為“中國(guó)第一高樓”，共包括12宗40年商辦及公建用地，總建筑面積達(dá)到145.04萬㎡。
眼下，各家房企都忙著自保，誰能拿出百億真金白銀接盤？而且接盤后還得支付巨額資金投建，開發(fā)運(yùn)營(yíng)的難度又太大了。
巨額債務(wù)壓頂，世茂賣賣賣的步伐不能停。近日，世茂股份連發(fā)多份公告擬批量賣資產(chǎn)：
將持有的三家公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方世茂集團(tuán)全資子公司——上海樾泓奕、上海梵粵，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)合計(jì)約6.29億元。 變賣廈門、南京、徐州等地的房產(chǎn)為世茂集團(tuán)子公司“還債”，交易對(duì)價(jià)高達(dá)15.89億元。
除了加速變賣資產(chǎn)，房企自救還得寄希望于銷售端的回暖。
但房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心仍在修復(fù)，出險(xiǎn)房企的銷售更是難上加難。2022年，世茂集團(tuán)全年的合約銷售為865.2億元，同比下滑近8成。
今年以來密集的“救市”政策也沒讓市場(chǎng)回暖。世茂集團(tuán)11月10日發(fā)布公告稱，截至2023年前三季度，集團(tuán)累計(jì)合約銷售總額約為353.4億元，同比減少45.46%。
銷售入賬疲軟，世茂集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)兩年業(yè)績(jī)下滑，合計(jì)虧損近486億元。
化債緩慢，銷售端又不行，世茂距離擺脫危機(jī)還為時(shí)尚早。福州購房者也在等待交付的的漫漫長(zhǎng)路上煎熬：
因?yàn)椤熬b變毛坯”被吐槽的世茂帝封江早已過了交房時(shí)間，近日更被購房者投訴二期B1號(hào)樓1-6層墻體開裂。 已經(jīng)延期交房的正榮世茂棠悅山南近日被官方通報(bào)：世茂集團(tuán)在監(jiān)管資金賬戶充足的情況下拖延支付工程款。這為項(xiàng)目年底前能否順利交付蒙上了一層陰影。
此外，平潭海峽如意城未動(dòng)建的二期地塊已經(jīng)被政府收回了。位于連江粗蘆島的世茂印山海項(xiàng)目也是荒蕪一片。向之所欣，俯仰之間，已為陳跡。
曾經(jīng)的三千億閩系巨頭，很難再回到過去了。但要想活到黎明，還是要守住“保交樓”的底線！
上為正文。
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